Шпаргалки для студентов

готовимся к сессии

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Выселение из квартиры и особенности использования заложенно квартиры

Печать

Выселение из квартиры


Невыполнение кредитного договора может повлечь за собой обращение взыскания на квартиру и продажу квартиры с торгов.  Не зависимо от того, является ли квартира является единственным местом жительства заемщика, на нее может быть обращено взыскание, а вся семья вместе с заемщиком выселены "на улицу".

Правительство поддержало ипотечных заемщиков и запретило об­ращать взыскание на квартиру при одновременном наличии следующих обстоятельств:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипоте­ке (отметим, что при выставлении требования о полном до­срочном исполнении обязательств просроченной считается вся сумма кредита);

• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При этом наличие четырех и более просрочек в течение 12 меся­цев, даже если каждая просрочка незначительна, уже допускает об­ращение взыскания на квартиру.

Как правило, банк после 60 дней просрочки и отказа заемщи­ка идти на контакт выставляет требование о полном досрочном ис­полнении обязательств, которое предоставляет заемщику срок в 30 дней для полного погашения кредита, начисленных процентов и пеней.

При неисполнении данного требования и отсутствии вариантов реструктуризации долга, в том числе по программам АРИЖК, банк обращается в суд, который взыскивает долг и обращает взыскание на квартиру.

Далее судебный пристав передает документы на квартиру в Фе­деральное агентство по управлению государственным имуществом, которое выставляет квартиру на торги и продает. С момента перехо­да права собственности на квартиру к покупателю права пользова­ния квартирой заемщика и всех лиц, проживающих в квартире, пре­кращаются.

Статья 78 Закона об ипотеке

Ипотека на квартиру 

Конечно, если квартира продана по цене выше долга (или банк оставил за собой по цене больше размера долга), то разница возвра­щается заемщику (залогодателю), кроме того, заемщик может попы­таться продать квартиру самостоятельно, поэтому выход и из дан­ной ситуации есть, хотя обычно и с большим убытком для заемщика.

Но если банк оставил за собой предмет ипотеки, стоимость кото­рого меньше, чем остаток долга, то заемщик уже ничего не должен банку, поскольку обязательства по возврату этого остатка у заемщи­ка прекращаются (п. 5 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (за­логе недвижимости»).

Особенности пользования заложенной квартирой

При покупке жилья в кредит и указании об этом в договоре купли-продажи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) при регистрации перехода пра­ва собственности на квартиру к заемщику-покупателю автоматиче­ски регистрирует и залог в пользу банка.

С этого момента пользование квартирой ограничено, и при неис­полнении обязательств на нее может быть обращено взыскание. Из основных ограничений выделим следующие.

- Запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка и с сохранением залога. Сделать это без согласия не­возможно, так как в Росреестре установлена запись об ипотеке.

- Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т.е. периодически с уве­домлением залогодателя входить и осматривать помещение.

- Сдача в аренду (наем). Обычно договор предусматривает необходимость получения на это согласия банка. Если заемщик пла­нирует сдавать в аренду, то следует уточнить позицию банка по это­му поводу. Банк, как правило, предоставляет такое согласие при ус­ловии, что срок найма — не более шести месяцев и получено согласие страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, поскольку увеличение количества проживающих увеличивает риск поврежде­ния квартиры.

- Перепланировка и переустройство. Осуществление пе­репланировки и переустройства в квартире согласовывается с бан­ком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получе­

ния согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипоте­ки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/ переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).

- Нарушение правил пользования. При грубом нарушении правил пользования и невыполнении ряда иных обязанностей зало­годателя банк вправе досрочно потребовать возврата кредита.

В целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем испол­нении обязательств не влечет для заемщика каких-либо особых не­удобств: он вправе полноценно проживать в квартире, так же как и любой другой собственник